Nová definice hodnoty v developmentu.

PropTech

Budoucnost developmentu se nebude rozhodovat jen na stavbě. Rozhodující roli budou hrát data.

Když dnes investiční fond zvažuje vstup do nového developerského projektu, zajímá ho lokalita, architektura, ekonomika stavby nebo stabilita budoucích nájemců. Vedle těchto tradičních kritérií se ale stále častěji objevuje ještě jedna skupina otázek, která by ještě před několika lety zaznívala spíše na technologických konferencích než při přípravě developerských projektů.

Jak snadno bude možné budovu modernizovat? Jak pružně se přizpůsobí novým technologiím? Bude možné její provoz průběžně optimalizovat na základě reálných dat? A dokáže si udržet svou hodnotu i ve světě, který se mění rychleji než samotné stavebnictví?

Právě v těchto otázkách se podle našeho názoru odehrává jedna z nejzásadnějších proměn současného developmentu. Nemění se jen technické vybavení budov. Proměňuje se způsob, jakým o nich přemýšlejí investoři, developeři i vlastníci nemovitostí. Budovy přestávají být statickými objekty, jejichž hodnota je dána okamžikem dokončení. Stávají se dlouhodobými aktivy, která budou po celou dobu své existence vytvářet informace o svém provozu a pomáhat vlastníkům dělat lepší rozhodnutí.

Na první pohled jde o nenápadnou změnu. Nepřitahuje pozornost jako nové mrakodrapy nebo rekordní investice. Přesto může mít na budoucnost realitního trhu větší dopad než mnohé projekty, které dnes plní titulní stránky odborných médií.

Od betonu k datům

Realitní sektor dlouho patřil mezi nejstabilnější odvětví ekonomiky. Zatímco bankovnictví, logistika nebo maloobchod prošly během posledních dvou desetiletí zásadní digitální proměnou, development se měnil především prostřednictvím architektury, nových stavebních materiálů a efektivnějších technologií. Samotný princip fungování budov ale zůstával překvapivě podobný.

To se začíná měnit.

Moderní administrativní budova dnes nevytváří pouze pracovní prostředí. Každý den generuje velké množství dat o svém provozu – od spotřeby energií přes vytížení jednotlivých prostor až po stav technologií nebo kvalitu vnitřního prostředí. Ještě donedávna většina těchto informací zůstávala uzavřená v oddělených systémech. Dnes právě schopnost tato data propojit a využít začíná vytvářet novou hodnotu komerčních nemovitostí.

Nejde přitom o data samotná. Ta mají smysl teprve ve chvíli, kdy pomáhají lépe rozhodovat. Umožňují plánovat údržbu podle skutečného stavu zařízení, odhalovat provozní neefektivitu, optimalizovat spotřebu energií nebo přizpůsobovat fungování budovy tomu, jak ji lidé opravdu využívají.

Právě kolem této myšlenky vznikl v posledních letech segment označovaný jako

PropTech (Property Technology). Přestože bývá často spojován s technologickými startupy nebo novými aplikacemi, ve skutečnosti představuje mnohem širší změnu. Jde o propojení developmentu, správy budov, datové analytiky, automatizace a dalších digitálních nástrojů do prostředí, které umožňuje řídit budovu jiným způsobem než doposud.

Hodnota budovy se začíná měřit jinak

Lokalita, kvalitní architektura, technické provedení nebo stabilní nájemci zůstávají základem každého úspěšného projektu. Vedle nich se ale stále výrazněji prosazuje ještě jeden parametr – schopnost budovy pracovat s informacemi a využívat je při každodenním řízení i dlouhodobém plánování.

Budova, která dokáže předvídat technické problémy, efektivně řídit svůj provoz a poskytovat vlastníkovi kvalitní podklady pro strategická rozhodnutí, představuje z dlouhodobého hlediska jiný typ investice než objekt, který podobné možnosti nenabízí. Nejde jen o úsporu provozních nákladů. Stejně důležitá je schopnost průběžně reagovat na nové požadavky trhu a udržovat hodnotu nemovitosti i v dalších letech.

Právě tady podle mého názoru začíná nová etapa developmentu. Architektura, kvalitní výstavba ani dobrá lokalita neztrácejí nic ze svého významu. Vedle nich ale vzniká další vrstva hodnoty, která není na první pohled vidět, přesto bude stále více rozhodovat o tom, které projekty obstojí i v budoucnu.

Developer už nenavrhuje jen budovu. Navrhuje její budoucnost.

Pokud se mění způsob, jakým investoři hodnotí komerční nemovitosti, musí se zákonitě měnit i způsob, jakým vznikají. Největší proměna se proto dnes neodehrává v technických místnostech, ale mnohem dříve – ve fázi přípravy projektu.

Ještě před několika lety se pozornost soustředila především na architektonický návrh, ekonomiku výstavby, technické parametry budovy a její budoucí komerční využití. Dnes k nim přibývají další otázky. Jak snadno bude možné budovu modernizovat? Budou její systémy připravené na technologie, které teprve přijdou? Jak bude možné rozšiřovat služby pro nájemce nebo měnit způsob řízení provozu? A budou mít vlastníci k dispozici data, která jim pomohou dělat správná rozhodnutí i za mnoho let?

Právě tady se mění role developera. Nestačí navrhnout budovu, která bude fungovat při otevření. Stále důležitější je vytvořit projekt, který bude připravený reagovat na změny během celé své životnosti. Rozhodnutí přijatá na začátku výstavby totiž mohou ovlivnit fungování budovy na desítky let dopředu.

Technologie se stávají součástí investiční strategie

Proměňuje se také způsob, jakým se o technologiích rozhoduje.

Ještě donedávna byly digitální systémy především nástrojem facility managementu. Jejich úkolem bylo zjednodušit provoz budovy, snížit náklady nebo usnadnit práci správcům. Dnes se podobná rozhodnutí stále častěji přesouvají na úroveň investorů, asset manažerů nebo vedení developerských společností.

Technologie už nejsou hodnoceny pouze podle pořizovací ceny nebo návratnosti investice. Stávají se součástí dlouhodobé strategie. Rozhoduje se o tom, jak ovlivní budoucí hodnotu nemovitosti, jak usnadní její správu nebo jak rychle umožní reagovat na nové požadavky trhu.

To je zásadní posun. Budova už není posuzována jen podle toho, jak funguje dnes. Stále větší význam získává její připravenost na budoucí vývoj.

Noví partneři developmentu

Tomu odpovídá i role technologických společností. Firmy jako Siemens, Schneider Electric, Honeywell nebo Johnson Controls dnes nenabízejí jen jednotlivé systémy pro řízení budov. Dodávají platformy, které propojují energetický management, automatizaci, správu technologií i datovou analytiku a pomáhají vlastníkům efektivně řídit celé portfolio nemovitostí.

Vedle nich se prosazují také specializované společnosti zaměřené na konkrétní části provozu. České Spaceti pomáhá firmám lépe využívat kancelářské prostory, Spaceflow rozvíjí digitální komunikaci mezi správci budov a nájemci a PlanRadar digitalizuje řízení stavebních projektů i následnou správu technické dokumentace.

Na první pohled jde o rozdílná řešení. Spojuje je ale společný cíl – pomoci vlastníkům řídit budovy efektivněji, pružněji a na základě kvalitních dat.

MIPIM jako barometr změn

Právě tuto proměnu je dobře vidět na MIPIMu. Na první pohled zůstává největším evropským setkáním developerů, investorů, architektů a měst. Stačí ale několik dní mezi účastníky a člověk si uvědomí, že se proměňuje samotný obsah obchodních jednání.

Technologické společnosti už sem nepřijíždějí pouze představit nový produkt. Přijíždějí jednat o dlouhodobých partnerstvích, zapojení do připravovaných projektů nebo digitalizaci celých realitních portfolií. Stále častěji se stávají součástí strategických debat o budoucím fungování budov.

To je možná nejvýraznější změna posledních let.

Největší hodnotou MIPIMu totiž nejsou jen konference nebo výstavní expozice. Tou skutečnou hodnotou jsou stovky předem domluvených schůzek, během nichž se propojují developeři, investoři, správci nemovitostí, technologické společnosti i veřejný sektor. Právě zde vznikají partnerství, která následně ovlivňují podobu projektů v celé Evropě.

MIPIM tak dnes není jen přehlídkou nových staveb. Je také místem, kde lze sledovat, jak se proměňuje samotná logika developmentu. Technologie už nejsou závěrečnou kapitolou projektu. Stávají se jeho součástí od prvních úvah o tom, jakou hodnotu bude budova vytvářet během celého svého životního cyklu.

Development vstupuje do nové etapy

Každé odvětví má období, kdy se začnou měnit pravidla, podle kterých fungovalo celé předchozí desetiletí. V bankovnictví to přinesla digitalizace služeb. V maloobchodu nástup e-commerce. Automobilový průmysl proměnil software a konektivita.

Development dnes stojí na podobném prahu změny.

Architektura, kvalitní provedení stavby ani dobrá lokalita samozřejmě neztrácejí nic ze svého významu. Vedle nich se ale stále výrazněji prosazuje další faktor – schopnost budovy vyvíjet se společně se světem kolem ní.

To znamená především připravenost na nové technologie, možnost průběžné modernizace, kvalitní práci s daty i schopnost reagovat na měnící se potřeby nájemců. Hodnota budovy tak nebude vznikat pouze během její výstavby. Bude se vytvářet po celou dobu jejího provozu.

Největší příležitost neleží v jedné technologii

Ve veřejné debatě dnes dominuje umělá inteligence, digitální dvojčata nebo automatizace správy budov. Každá z těchto oblastí bude hrát svou roli. Skutečnou konkurenční výhodu ale podle mého názoru nepřinese jedna převratná technologie.

Rozhodující bude schopnost pracovat s celkem.

Moderní kancelářské budovy, obchodní centra nebo logistické areály využívají desítky různých systémů. Každý řeší jinou část provozu a vytváří vlastní data. Přínos nových technologií proto nebude spočívat v jejich počtu, ale v tom, jak dobře budou schopné spolupracovat a podporovat každodenní rozhodování vlastníků, správců i nájemců.

Stejně důležitá bude otevřenost. Budovy, které umožní průběžné rozšiřování a integraci nových řešení, budou mít výrazně lepší předpoklady obstát v dlouhodobém horizontu než projekty postavené na uzavřených systémech.

Co to znamená pro český trh

Pro český development představuje tato změna spíše příležitost než hrozbu.

Vedle kvalitních developerských společností zde působí silné technologické firmy i univerzity s dlouhou tradicí technického vzdělávání. Právě propojení těchto světů může být jednou z největších konkurenčních výhod českého trhu.

Význam spolupráce přitom poroste už od prvních fází projektu. Technologické společnosti nebudou přicházet až ve chvíli, kdy je budova téměř dokončená. Stále častěji budou součástí rozhodování o dlouhodobém provozu a rozvoji budovy.

Stejnou změnou projde i pohled investorů. Vedle lokality, architektury nebo kvality nájemců budou stále pečlivěji posuzovat také připravenost projektu na budoucí rozvoj. Schopnost modernizace, otevřenost novým technologiím nebo kvalitní datová infrastruktura se postupně stanou stejně přirozenou součástí hodnocení jako technický stav nebo obsazenost budovy.

Hodnota, která vzniká v čase

Když se dnes mluví o developmentu, většina pozornosti se stále soustředí na okamžik dokončení stavby. Právě tehdy se projekt představuje veřejnosti, investorům i médiím. Skutečný život budovy ale začíná až ve chvíli, kdy se otevřou její dveře prvním nájemcům.

Právě tehdy se ukáže, jak dobře byla připravena na budoucnost. Jak snadno se dokáže přizpůsobovat novým technologiím, jak efektivně bude fungovat její provoz, jak kvalitní data poskytne svým vlastníkům a jak dlouho si udrží svou konkurenceschopnost na stále náročnějším trhu.

Kvalitní architektura, promyšlené technické řešení i dobře zvládnutá výstavba zůstávají základem každého úspěšného projektu. Vedle nich ale stále větší význam získává schopnost budovy dlouhodobě reagovat na změny, průběžně se rozvíjet a vytvářet hodnotu i mnoho let po svém dokončení.

Budoucnost developmentu se tak nebude vytvářet jen na staveništi. Bude vznikat tam, kde se kvalitní architektura propojí s daty, technologiemi a promyšlenou správou budovy během celého jejího životního cyklu.

Tímto článkem otevíráme novou autorskou sérii Businessnetwork.cz věnovanou budoucnosti developmentu, investic a technologií, které proměňují realitní trh.